【土地活用比較】アパートvs等価交換

建築資金や負担を少なく建物を所有できる土地活用方法が「等価交換」です。アパート経営や駐車場経営など土地活用の方法は多種多様ですが、それらと比べた時の等価交換のメリット・デメリットを解説します。

少ない負担で新築物件を所有できる等価交換

等価交換とは、土地の所有権と交換に少ない負担で建物の一部を所有できる方法です。例えば、3億円の価値がある土地をディベロッパーに渡し、ディベロッパーの手によってマンションが建てられます。地主側は、出来上がったマンションの一部を3億円ぶん所有できます。

同じ価値があるものを交換するという文字通り、売り出した土地の価値と同じ分の部屋をもらえるため、自宅として使用しても、使わない部屋は賃貸として貸し出してもOK。負担を少なく新築の物件が手に入ります。

等価交換のメリット

等価交換のメリットは「少ない負担で新築物件を得られる」「土地譲渡所得税がかからない」という点があります。

少ない負担で新築物件を得られる

土地の所得権と交換で建物を得るため、初期投資をかなり抑えられます。マンションを自費で建てるとなると数十億円かかることもザラにありますが、すでに持っている土地を元手にできるので、活用したくても高額な初期負担が不安な人にもってこいの方法と言えるでしょう。

土地譲渡所得税がかからない

通常、土地を売却したとすると譲渡した金額（売却金額）に応じて、所得税がかかります。そのせいで、せっかく高く売れたとしても、手元に残る費用が思ったよりも少なくなってしまうことも。しかし、等価交換であれば、「立体買換えの特例」という特例が適用されて、譲渡による所得税を将来売却するまで繰り延べられるのです。大幅な節税が期待できるでしょう。

等価交換のデメリット

等価交換のデメリットは「土地を手放すことになる」「自己資金で建てるより利回りは低い」という点があります。

土地を手放すことになる

等価交換は持っている土地と出来上がった建物を交換する契約です。そのため、土地自体の所有権はディベロッパー側にあり、自身ではなくなることを忘れないでください。

自己資金で建てるより利回りは低い

等価交換で交換する建物は、「完成した建物」の交換です。そのため、土地の価値なども含まれています。一方、自己資金で建物を建てた場合は、建物にかかった原価のみになるので安く済み、利回りが高くなります。自己資金と比べると利回りが低い点がデメリットです。

アパート経営と等価交換どちらが儲かる？

土地活用として主流なのは、アパートやマンションを建てて家賃収入を得るという賃貸経営です。初期投資はかかりますが、利回りでみれば等価交換より高くなります。等価交換は初期の負担がほとんどないぶん、負担は軽いでしょう。

• 等価交換…初期投資がかからないが、利回りが低く土地の所有権がなくなる。
• アパート経営…初期投資はかかるが、定期的に十分な収入を得られる。

そもそもの話となりますが、等価交換は基本的に、立地の良い場所に広い土地を持っている人へディベロッパーから話を持ち掛けられることがほとんど。そのため、話を持ち掛けられていない場合は、まず等価交換に合わない土地と言えるでしょう。

当サイトでおすすめしているのはアパート経営です。広い土地でなくても賃貸住宅は今の技術であれば自由に建てられます。東京に土地を持っている人であれば、常に賃貸需要は高まっているので、安定した不労所得を得られるでしょう。