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2020年問題は土地活用にどう影響する?

このページでは、これから土地活用を行っていくにあたって頭に入れておかなければならない「2020年問題」について紹介しています。どんなことに気を付け、対策をしていくべきなのかを考えるにあたり、このページを参考にしていただければ幸いです。

2020年問題とは

2020年問題は、もともとはIT技術の発達によって雇用が減少することや、教育改革などによって起こる混乱が懸念されることを指していた言葉です。不動産業界において噂されている「2020年問題」は、2020年に行われる東京オリンピック・パラリンピックの影響で不動産価格の高騰が続くとみられている一方で、オリンピック・パラリンピックが過ぎた後は一気に不動産価格が下落するのではないかと懸念する人もおり、オリンピック・パラリンピックというビッグイベントが過ぎ去った後にやってくるかもしれない土地価格の暴落のことを指します。

さらに、2020年からスタートする住宅省エネ基準の義務化がスタート、対応できていない物件が売りに出されるなどして、需要と供給のバランスが大きく変わることも予想されています。

2020年は、土地活用を行っていくにあたっては、大きなターニングポイントを迎える年と言えるでしょう。将来を見越して、何らかの対策をとっていく必要があることは明確です。

以下、それぞれの要因について細かく説明していきますので、参考にしてみてください。

また、東京オリンピック・パラリンピック後でも「土地価格はそこまで下落しない」という主張もあるので、合わせて紹介します。

2020年以降不動産価格が「暴落する」という主張

2020年の「省エネ基準」以下の物件が多く出回る

2014年に閣議決定された「日本再興戦略」内「住宅・建築物の省エネ基準の段階的適合義務化」の項に、「2020年までに新築住宅・建築物について段階的に省エネ基準への適合を義務化する。」という記載があります。

その後、2016年に「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(建築物省エネ法)」が交付され、2020年以降は一定の規模以上の建物を対象として、省エネ構造が義務化されました。

これをクリアしていない場合、「既存不適格物件」として物件価値が大きく下落することは想像に難くありません。そして、日本の不動産における省エネ対策はいまだ遅れており、物件価値が暴落する前に売り抜けようとして、省エネ基準をクリアしていない物件が多く市場に出回ることが予想されているのです。

東京オリンピック・パラリンピック後には多くの物件が市場に出回る

東京の不動産は、住居として買われるだけではありません。投資家にとっては投資の対象であり、購入して家賃収益を得たり、さらなる高値で売却をしたりするなど、利益を得るためにマンションの売買を行うケースも非常に多いものです。

さらに、東京ではオリンピック・パラリンピックを見越して国内・海外の投資家がこぞってマンションを購入してきたという経緯があります。あるデータによると、中古マンション価格を70平米あたりに換算した平均価格は、2013年から2018年にかけて1000万円近く上昇したとか。

一方で、現状の不動産価格向上がオリンピック・パラリンピックに起因するものであれば、オリンピック後は価格の下落が想定されています。そうなる前に高値で売り抜けようとする投資家が増えることで、多くの物件が市場に出回り、マンション価格の下落に拍車がかかることが予想されるのです。

人口減少による空き家増加

現在、日本においては高齢化社会の進行による、人口の減少が社会問題となっています。

人口が減れば当然、不動産物件に居住する人の数も減ります。一方で、マンションなどはそう簡単に取り壊し、立て直せるものではなく、物件自体が大幅に減少するものではありません。

つまり、人口に対する物件の数のバランスが、これまでよりも大きく変わってくることが予想されるのです。

すでに地方都市などではその傾向が顕著に表れつつありますが、東京においてもそうした影響が出てくることは否定できません。特に、既にマンションを持っているという方にとっては、避けては通れない問題であると言えるでしょう。

不動産価格が「暴落しない」という主張

外国人居住者が増える

法務省が発表した資料によると、2018年6月末の段階で、日本に居住する在留外国人数は263万7,251人と、過去最多になったそうです。在留外国人が居住する都道府県のトップは東京都で、その数55万5,503人と、2位の愛知県の倍以上の数字となっています。現在は日本が国として外国人の受け入れを進めているということもあり、この傾向はさらに強まることでしょう。

このことから、東京に関しては外国人居住者の増加によって、不動産に関する一定の需要が保たれ、不動産価格は大きく下落することはない、という見立てもあります。

東京は人口減少の影響を受けにくい

東京は日本の中心であり、インフラがしっかりと整っていて居住環境が良好なだけでなく、ビジネスも盛んでさまざまな仕事があります。このことから、東京には今後も多くの人口流入が見込まれています

先に挙げた人口減少における空き家の増加の可能性を指摘しましたが、これは地方都市における傾向であり、東京に関しては当てはまらない、という見方もできます。

これから日本の人口が減少していくのは明らかですが、その分布を見ると、東京などの人口過密エリアと、過疎化が進むエリアの二極化がより一層色濃く表れてくる、ということが予想できます。

金利が低いので住宅購入・リフォームの需要が高い

現在は、低金利が進んでおり、銀行や信用金庫などでも住宅購入やリフォーム専用のプランを設けているなど、住宅に関する資金の調達がしやすくなっている傾向が見られます。その中で、古くなった物件についても安易に手放さず、リフォームをして使用し続ける、ということも増えています。

特に、利便性が高く、不動産価値も他の都市と比べると高い東京において、その資産をできる限り維持しようという考えの方は多いでしょう。そうしたことから、それほど大きく物件が市場に出回らず、不動産価格はある程度維持される、あるいは下落してもそれほど大きな数字にはならない、という予想もされているようです。

2022年に生産緑地の制限が解除される

現在、東京23区などにおいて、農業や林業などで活用される「生産緑地」と指定された土地は、30年間同じ用途での維持を義務づけられる代わりに、固定資産税の優遇が受けられる制度が設けられています。これは1991年に設けられたもの、すなわちその有効期限が2022年に切れてしまうのです。

国土交通省が2015年に行った現況調査によると、東京の生産緑地は3,296ヘクタールとされています。優遇措置の撤廃に伴い、持ち主がこの土地を手放すとなると、大量の土地が市場に出回るため、それまでの相場から大きく値崩れする可能性があります。そのため、土地活用においては2020年と同様あるいはそれ以上に、2022年を警戒しなければならない、という意見もあります。

オリンピック・パラリンピック後も続く東京の開発計画

また、東京の開発において、オリンピック・パラリンピックは一つの区切りとなるトピックスではありますが、再開発自体はオリンピック後も継続して行われます。それによって都市の事情も変わってくるので、一概に「オリンピック・パラリンピック後=土地価格が下がる」とは言えません

以下、東京の開発計画について紹介していきます。

高輪ゲートウェイ駅周辺(完成予定:2024年)

2014年、JR東日本はJR田町駅・品川駅間に新駅を建設し、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに合わせて暫定開業する計画を発表しました。また、新駅建設に伴い周辺地区の再開発も行われ、オフィスやホテル、商業施設を含む高層ビル7棟を2024年をめどに完成させる都市計画が進んでいます。

品川・田町ともにビジネス街として東京都内有数のエリアであり、ビジネスパーソンが大きく増えることが予想されます。こうした都市の再開発は、東京の住宅事情にも大きな変化を及ぼすでしょう。

リニア新幹線の開通(完成予定:2027年~2045年)

現在、品川-名古屋間において、リニア新幹線の建設が進められています。開業予定は2027年で、いずれは大阪までの延伸も計画されています。品川-名古屋間をノンストップで約40分という早さで移動できるリニア新幹線は、日本国内におけるビジネスのあり方すら変えるような可能性を秘めています。

リニア新幹線の開通によって、日本の住宅事情が変わってくることも想定されます。リニア新幹線で通勤する層が増えることによる地方への移住が進む、品川界隈がよりビジネス上の拠点となり、さまざまな企業が進出してくるなど、さまざまな可能性が考えられるでしょう。

リニア新幹線については、開通はまだしばらく先の話ではありますが、その過程における各地の動向については、気を配っておいた方がよさそうです。不動産の値上がり、値下がりに関する、思わぬ情報を入手できるかもしれません。

「オリンピックが終わる=価格が下がる」と判断するのは早計

このように、不動産の価値というものは、社会情勢や経済の動向など、さまざまな要因に影響を受ける可能性があるため、確実に値動きを見極めるというのは非常に難しいものです。

「オリンピックがあるから」「人口が減るから」といった、特定の意見をすべて鵜呑みにして決断をしてしまうと、後々大きな失敗をしてしまいかねません。

中には、自分が予想もしていなかったような要因によって大きな値動きが生まれることもありますので、土地活用についてはあらゆる角度から事象を検討し、判断を行っていくべきでしょう。

ただ、こうしたことは、素人が自分の考えだけでやるには限界があります。可能であれば、不動産のプロフェッショナルを頼ってみるのもいいでしょう。専門家の目線から、的確なアドバイスをしてくれるはずです。

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